房地產(chǎn)信托“假股權真貸款”受壓
來源： 蘇信理財 時間：2011-07-25
此前市場上的房地產(chǎn)信托業(yè)務雖然大多號稱進行股權投資，但實際操作中往往變?yōu)椤耙鐑r回購”，以達到貸款輸血目的。
房地產(chǎn)信托業(yè)務“逐筆報批”監(jiān)管效果顯現(xiàn)。信托公司越來越傾于向大型地產(chǎn)公司開展股權投資，以往盛行的“假股權，真貸款”業(yè)務生存空間受到壓縮。
日前上海某信托公司信托經(jīng)理向證券時報記者表示，若非大型房地產(chǎn)公司，該信托公司是不會為其再發(fā)新的信托產(chǎn)品，“因為即使能過了公司風控這一關，也無法通過當?shù)劂y監(jiān)局的審核。”
這種現(xiàn)象源于6月底銀監(jiān)會要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關業(yè)務都逐筆報批”。此新規(guī)意味著監(jiān)管層已進一步提高房地產(chǎn)信托業(yè)務的風控要求，以貫徹此前窗口指導所提出的“控增速”目標。
如此一來，就間接促使信托公司對現(xiàn)有的、擬報批房地產(chǎn)業(yè)務進行優(yōu)勝劣汰，以求盡早通過審核進入募資階段。而這期間，質地相對優(yōu)良、更具還款能力的大型地產(chǎn)公司自然成為優(yōu)先項目。而在部分信托人士看來，“逐筆報批”的效應還在于“假股權，真貸款”項目的生存空間將被進一步壓縮。
中鐵信托有關人士認為，監(jiān)管層目前不會暫停房地產(chǎn)業(yè)務，但鼓勵信托公司參與到開發(fā)商的項目上，做真正的股權投資，而不是單純提供融資。
此前市場上的房地產(chǎn)信托業(yè)務雖然大多號稱進行股權投資，但實際操作中會變?yōu)椤耙鐑r回購”即由信托計劃入股房地產(chǎn)項目公司，并約定一定期限后由開發(fā)商溢價回購，以股權投資為表象，而通過回購安排實現(xiàn)貸款輸血功能。在具體項目開展中，信托公司只有財務監(jiān)督權，而無法落實分紅權、人事權等核心權力。一般來說，這種“假股權”項目的預期收益及帶給信托公司的手續(xù)費也相應較低，也更符合開發(fā)商的利益。在監(jiān)管新規(guī)出臺之前，信托公司多數(shù)實行來者不拒、以量補價的政策，“假股權”業(yè)務市場行情也一路向好。
但在目前通道狹窄，多個房地產(chǎn)項目過獨木橋的情況下，信托公司只能更加重視質量。上海某信托人士表示，能做到同股同權的“真股權”類產(chǎn)品的回報率遠高于市場平均水平，一般的預期收益率都能在15%以上，而信托公司的報酬率也不會低于5%。預計隨著新規(guī)效應的進一步發(fā)酵，房地產(chǎn)市場收益率水平將進一步升高。
房地產(chǎn)信托業(yè)務“逐筆報批”監(jiān)管效果顯現(xiàn)。信托公司越來越傾于向大型地產(chǎn)公司開展股權投資，以往盛行的“假股權，真貸款”業(yè)務生存空間受到壓縮。
日前上海某信托公司信托經(jīng)理向證券時報記者表示，若非大型房地產(chǎn)公司，該信托公司是不會為其再發(fā)新的信托產(chǎn)品，“因為即使能過了公司風控這一關，也無法通過當?shù)劂y監(jiān)局的審核。”
這種現(xiàn)象源于6月底銀監(jiān)會要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關業(yè)務都逐筆報批”。此新規(guī)意味著監(jiān)管層已進一步提高房地產(chǎn)信托業(yè)務的風控要求，以貫徹此前窗口指導所提出的“控增速”目標。
如此一來，就間接促使信托公司對現(xiàn)有的、擬報批房地產(chǎn)業(yè)務進行優(yōu)勝劣汰，以求盡早通過審核進入募資階段。而這期間，質地相對優(yōu)良、更具還款能力的大型地產(chǎn)公司自然成為優(yōu)先項目。而在部分信托人士看來，“逐筆報批”的效應還在于“假股權，真貸款”項目的生存空間將被進一步壓縮。
中鐵信托有關人士認為，監(jiān)管層目前不會暫停房地產(chǎn)業(yè)務，但鼓勵信托公司參與到開發(fā)商的項目上，做真正的股權投資，而不是單純提供融資。
此前市場上的房地產(chǎn)信托業(yè)務雖然大多號稱進行股權投資，但實際操作中會變?yōu)椤耙鐑r回購”即由信托計劃入股房地產(chǎn)項目公司，并約定一定期限后由開發(fā)商溢價回購，以股權投資為表象，而通過回購安排實現(xiàn)貸款輸血功能。在具體項目開展中，信托公司只有財務監(jiān)督權，而無法落實分紅權、人事權等核心權力。一般來說，這種“假股權”項目的預期收益及帶給信托公司的手續(xù)費也相應較低，也更符合開發(fā)商的利益。在監(jiān)管新規(guī)出臺之前，信托公司多數(shù)實行來者不拒、以量補價的政策，“假股權”業(yè)務市場行情也一路向好。
但在目前通道狹窄，多個房地產(chǎn)項目過獨木橋的情況下，信托公司只能更加重視質量。上海某信托人士表示，能做到同股同權的“真股權”類產(chǎn)品的回報率遠高于市場平均水平，一般的預期收益率都能在15%以上，而信托公司的報酬率也不會低于5%。預計隨著新規(guī)效應的進一步發(fā)酵，房地產(chǎn)市場收益率水平將進一步升高。
(xief摘自證券時報)